|
上海市今年来住房和居住小区建设发展十分迅猛，据有关方面信息，住房竣工量1995年为1200万平米，1996年则为1420万平米，1997年尚为1200万平米，而迄止1998年10月已保持在1000万平米以上。现在21世纪已在眼前，信息化、智能化环境已是人们生活的大势所趋，人们已不能不考虑我们所期待的21
世纪的家究竟应有怎样的智能化？我们又如何逐步实现这个智能化？
本文有以下六方面进行上海21世纪居住小区智能化问题的探索：
(1) 21世纪居住小区的要求
(2) 居住小区分级因素
(3) 居住小区智能化的任务
(4) 居住小区智能化的分级评估
(5) 居住小区智能化的标准
(6) 几点政策导向的建议
1 上海21世纪居住小区的要求
1.1智能化居住小区的定义
围绕居住小区，有几个概念需加以界定：
简易房(又称解困房)：指的是为了解决城市居住特困户，由政府出面组织建造的简易房屋，供低等收入居民使用。同时，它仅是一种临时性的安排，其目的只为解决燃眉之急，等今后过渡到正式的居房。
安居房：指的是为了安置或改善城市居民住房条件，由政府统一规划下建造的批量居住房屋，供中、低等收入居民使用。安居房经政府组织，由房产商负责开发，纳入企业、部门处理或进入房产市场流通。
小康住房：指的是为了改善城市居民住房条件，由政府统一规划下建造的示范性居住房屋，主要供中等收入居民使用。小康住房由房产商负责开发，进入房产市场流通。
经济适用房：指的是为改善城市居民住房条件，在统一规划下由房产商负责开发、批量建造的批量永久性居住房屋，主要供中等收入居民使用，并进入房产市场流通。
居住小区智能化工程的主要对象是指经济适用房。研究的任务是科学、合理地规划住房功能的智能化，使智能化的成本不致超出居民的经济承受限，使经济适用房也能实现智能化。
1.2居住小区及其智能化面临问题
21世纪初上海市居住小区将面临崭新的局面：一方面，上海市居住小区将还保存小区群居的特点。另一方面，小区居住环境与条件又有“个性化”、“休闲化”、“办公室化”和较高服务、娱乐和消费需求的倾向。在经济方面，一方面，上海市居住小区的房屋的价格据高不下，已使中、低收入居民一般不敢问津。另一方面，智能化更加加剧了房价和购房能力间的差距，形成制约居住小区智能化发展的矛盾。
1.3居住小区“以人为本” 的原则
为了在居住小区建设中贯彻“以人为本”的原则，必须优化居住环境、改进住宅功能、提高居住生活质量。不论是在居住环境、建筑标准、配套设施等方面，其工程建设要求较高。
1.4居住小区的内、外环境
内环境主要指的是建筑内涵为智能化提供的条件。它是由建筑规划设计、工程设计以及功能实施协调等确定的。居住小区的外环境指的是小区的基础设施、公共配套设施的功能与规模等。
1.5智能化的作用
居住小区的智能化工程设计则是实现内、外环境的衔接，如何在内环境条件下，综合利用公共配套设施等外环境，协调发挥小区住宅功能为住户服务的程度
2 居住小区的分级
2.1居住小区的分级与居住小区的智能化的分级
A. 居住小区分级与居住小区智能化分级既有联系又有区别。
B. 高档居住小区不宜搞低档智能化，反之，低档居住小区不宜搞高档智能化。
C. 居住小区智能化的任务是全面、合理地协调实现居住小区功能，提高居住小区的等级。
2.2居住小区的分级考虑因素
A. 建筑房型及结构的质量情况。
B. 交通条件(地铁等公共交通、以及与外省市联系) 的快捷便利性。
C. 环境的舒适度 (指周边绿化，休闲娱乐场地，公共配套，建筑布局与配置，车道组织的安全便捷等)
。
D. 物业管理的质量、信誉和服务。
2.3居住小区智能化的分级基点: 安全－舒适－方便
A. ”舒适” 和“方便”之间存在一定关联，但也存在一定的混淆。
B. 两者的区别于“舒适”主要是指环境而言，而“方便”则主要指设施而言。
C. “安全”是指防范人的居住环境受不速之客侵入，受火灾破坏和煤气中毒、爆炸等因素威胁智能化。这是居住小区智能化首先应考虑的
D. “舒适”是指人的居住环境(包括室内及室外环境)充分满足人们在空间方面合理的需求、物理方面（温度、湿度、阳光和空气等）满足人体生理需要、感觉方面(视觉、听觉、嗅觉)
和心理方面则充满轻松、温馨和舒畅美感的的氛围。
E. “方便” 是指充分的设施满足生活起居、娱乐和工作的需要。 经济方便地启动设施以达到对人们“舒适”的物理环境（温度、湿度、照度等）；达到视觉和听觉的满足(电视、收音等)和达到对外工作联系、服务联系的信息交流(如进入国际互连网Internet电话通讯网或物业服务的局域网等)。
3 居住小区智能化的任务
用最小的投入得到最大的安全、舒适、方便三者的统一，将居住小区的内环境和外环境通过设计集成协调起来。提高住宅的等级。
3.1智能化小区设计的任务
就是将智能化小区设计的任务就是要将居住小区的内环境和外环境通过设计集成充分利用和协调起来，用有限的投入达到最大的住宅功能的提高。
3.2智能化设计的面向
3.2.1面向功能的设计思想
由住宅的功能要求出发，设计配置相应的系统及设备，有针对性地满足功能需要。
3.2.2面向设备的设计思想
由设备的专业性出发，以设备的堆积联成系统，满足功能需要。
3.2.3智能化设计的系统分析
A. 系统分析设计思想
由住宅的安全、舒适、方便三大功能要求出发，经系统分析，设计配置相应的功能设备，形成功能框架上的系统和子系统，并考虑设备的相互利用和设备的更新计划。
B. 模块化的设计思想 由系统的功能框架出发，对功能框架上具有规定功能的节点，定义为设备的功能模块，并加以标准化,
联成系统，满足功能需要。
4 小区智能化的分级模糊评估
方法论描述
4.1系统工程模糊分析
影响智能化小区效能的因素无法明确数字化。故在小区智能化分级评价中采用模糊方法势在必行。本文就是基于这样的思路，按系统工程分析->功能模型->功能层次权重构成->模糊评分的步骤，全面系统的建立了智能化小区分级标准的定量评分理论的模糊方法。
4.2功能模型
A．安全 公共安全系统
火警消防系统
煤气监控系统
车库安全系统
B．舒适 建筑设备自动化
综合布线
C．方便 信息通信
物业管理
4.3功能层次权重构成
层次分析法的步骤 建立层次结构模型 构造判断矩阵 层次单排序及一致性检验 层次总排序及一致性检验
对每组因素中的因素项两两对比，构造判断矩阵，则特征向量即为所有属性的权值向量
4.4模糊评估因素
A. 需求性：即用户对它的需求性。
B. 经济性：价格能为住户能承受。
C.便捷性：界面友善，误操作自动保护。
D.先进性：技术先进而又具投资保护。
E.可靠性：故障的概率小。
F.开放性：兼容性、易扩展性、资源可利用性。
G.资质力：开发商的建筑资质条件。
H.规范性：系统开发严格按规定、规范进行。
I.合理性：系统管理应该符合实际。
J.高效性：系统管理的实时响应和维护能力等。
4.5小区智能化分级模糊评估
模糊综合评判应用模糊隶属度原则，考虑与被评分事物相关的各个因素，对其所作的综合评价。 评价的着眼点是所要考虑的各个相关因素。
将评价结果分成一定的等级（根据规定的标准分等级)。 把评价的等级分为“很好”，“较好”，“一般”，“较差”，“很差”五个等级。
5 居住小区智能化分级标准(智能化居住小区的功能配置与分级)
6 几点政策导向的建议
房产市场低靡，市场有效需求受经济条件限制，目前多层居房造价成本偏高(达2500元/平米)，在此基础上搞智能化，购房人不堪负担，开发商忧心忡忡，制约居住区智能化发展。标准的制定应在保证质量的基础上搞定型化、标准化，力求经济实惠的方案，以降低成本。
政策上向智能化工程倾斜，如在营业税收、大配套收费等提供优惠。
积极利用现有资源，采用新技术、新工艺。例如，协调有关部门，应用HFC技术，实现广播、通信二线合一，开拓向管理要效益、由技术降低成本的途径。
采取政策措施和加强行业管理力度，批量生产，降低产品成本，提高产品质量。
总结居住小区智能化工程经验，加紧各类设计施工和验收规范、标准的编制, 实施智能化工程的模块化、标准化、定型化。
对智能化工程附加项实行专项的银行贷款按揭。
|
